El juicio de precario permite al dueño de una propiedad recuperarla cuando alguien la ocupa sin contrato, sin pagar arriendo y sin otro título que lo habilite — ya sea un familiar que se instaló, un exarrendatario cuyo contrato terminó y no se fue, o un tercero que entró con tolerancia del dueño. En LawUp Abogados tramitamos juicios de precario en todo Chile.
Precario vs. juicio de arrendamiento
El juicio de arrendamiento se usa cuando hay contrato vigente pero el arrendatario no paga.El juicio de precario se usa cuando no hay contrato de arriendo — o cuando el contrato venció y el ocupante sigue ahí sin nuevo acuerdo.Desde la Ley 21.461 (2022), el procedimiento de la Ley 18.101 también aplica a las acciones de precario, haciendo el proceso más rápido.
Ser dueño del inmueble: acreditar dominio con el certificado de dominio vigente del CBR
Que el ocupante no tenga contrato ni título que lo habilite: no debe existir contrato de arriendo vigente ni otro título legal
Que la ocupación sea por ignorancia o mera tolerancia del dueño: no debe haber un derecho real o personal que respalde la ocupación
Con la Ley 21.461, el juicio de precario sigue el procedimiento de la Ley 18.101 de arrendamiento: la primera audiencia es al 5° día hábil de notificada la demanda. En casos sin mayor complejidad, una sentencia puede obtenerse en 2 a 4 meses. Si el demandado apela, puede extenderse 3 a 6 meses adicionales.
No. En Chile el dueño no puede desalojar a nadie por sus propios medios aunque el ocupante no tenga contrato. Cambiar la cerradura, cortar los servicios o ingresar por la fuerza constituye el delito de violación de morada. La única vía legal es el juicio de precario ante el tribunal.
El ocupante debe probar ese acuerdo. En el juicio, si alega un contrato de arriendo verbal, debe demostrar que efectivamente existía y que estaba pagando arriendo. Sin prueba, el tribunal acoge el precario. LawUp Abogados prepara la estrategia procesal para anticipar y rebatir estos argumentos.
Sí. No hay un plazo límite para interponer la acción de precario mientras el dueño siga siendo dueño y el ocupante siga sin título. Eso sí, si el ocupante ha estado en posesión exclusiva y pública por más de 5 o 10 años puede haber iniciado una posesión con potencial de prescripción adquisitiva — por eso es importante actuar antes de que pasen esos plazos.
