La compraventa de propiedad en Chile implica una serie de etapas legales — promesa, estudio de títulos, escritura y registro en el Conservador de Bienes Raíces — que deben ejecutarse correctamente para garantizar la seguridad jurídica de la operación.
Estudio de títulos: antes de comprometerse, revisar el historial legal de la propiedad
Promesa de compraventa: contrato preliminar que fija precio, condiciones y plazo para la escritura
Gestión de financiamiento: si hay crédito hipotecario, el banco aprueba el estudio de títulos
Redacción de la escritura definitiva: el abogado redacta la escritura con todos los datos de la operación
Firma ante notaría: comprador y vendedor firman; el notario autoriza el documento
Pago de impuestos y aranceles: impuesto de timbres y estampillas (0,8% del valor), aranceles del CBR
Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: el título se inscribe y el comprador queda como nuevo dueño
Entrega material de la propiedad: se hace efectiva la posesión del inmueble
¿Promesa de compraventa obligatoria?
No es obligatoria por ley, pero es muy recomendable cuando hay un plazo entre el acuerdo y la escritura (por ejemplo, cuando el comprador espera el crédito hipotecario). La promesa fija el precio y las condiciones, y puede incluir multas si alguna de las partes se echa atrás. Sin promesa firmada, el acuerdo verbal no tiene respaldo legal.
Desde la firma de la escritura hasta la inscripción en el CBR el plazo es de 5 a 15 días hábiles en condiciones normales. Con crédito hipotecario el proceso total puede extenderse a 30 a 60 días por los trámites del banco. Sin crédito, si los títulos están limpios, puede cerrarse en 2 a 3 semanas.
En general, la venta de una propiedad usada por personas naturales está exenta de IVA. Sin embargo, si el vendedor es empresa o si la propiedad se vende como parte de una actividad comercial habitual, puede aplicar IVA del 19%. También puede aplicar el impuesto a la ganancia de capital (Art. 17 N°8 LIR) si la propiedad se vendió en menos de un año desde su adquisición. LawUp Abogados evalúa la situación tributaria de cada operación.
La promesa de compraventa es un contrato preliminar — se firma antes, fija las condiciones, pero no transfiere el dominio. La escritura definitiva de compraventa es el documento final que transfiere la propiedad: una vez firmada e inscrita en el CBR, el comprador es el nuevo dueño legal.
