La promesa de compraventa es el contrato que se firma cuando comprador y vendedor llegaron a un acuerdo pero la escritura definitiva se hará más adelante. Fija el precio, las condiciones de pago, el plazo para escriturar y las consecuencias si alguna de las partes se echa atrás. Un error en la promesa puede dejarte sin el pie pagado o sin poder retirarte de una operación que salió mal.
¿Privada o ante notario?
La promesa de compraventa puede ser privada (firmada solo por las partes) o notarial. Para viviendas nuevas financiadas con crédito hipotecario, los bancos generalmente exigen que la promesa esté autorizada ante notario. Para operaciones sin banco, una promesa privada bien redactada es válida, pero la notarial da más respaldo ante un incumplimiento.
Identificación completa de las partes: RUT, domicilio, estado civil (importante para el régimen de bienes)
Descripción del inmueble: dirección, rol de avalúo, superficie, linderos — igual que en el CBR
Precio y forma de pago: monto total, pie pagado al firmar la promesa, saldo a pagar en la escritura
Plazo para escriturar: fecha máxima o condición (por ejemplo, aprobación del crédito hipotecario)
Arras o multa por incumplimiento: qué pasa si el comprador no escritura o si el vendedor se arrepiente
Estado de la propiedad: si se entrega con o sin ocupantes, con o sin muebles, si hay reparaciones comprometidas
Condición suspensiva si hay banco: la promesa queda sujeta a la aprobación del crédito hipotecario
Si el vendedor se retracta sin causa justificada, el comprador tiene derecho a exigir el cumplimiento forzado del contrato (obligar al vendedor a escriturar mediante demanda judicial) o bien a solicitar la resolución del contrato y el pago de la multa o arras pactada. En LawUp Abogados representamos al comprador en ambas vías.
Depende de lo pactado en la promesa. Si hay una cláusula de multa, el vendedor puede retener las arras. Si la demora se debe a la demora del banco en aprobar el crédito, la cláusula suspensiva protege al comprador. Por eso es fundamental que la promesa esté bien redactada desde el inicio — no cuando ya hay conflicto.
Solo si la promesa lo permite expresamente (cláusula de retracto) o si hay un vicio que la haga nula. En caso contrario, retractarse significa incumplir el contrato y activar las multas pactadas, o enfrentar una demanda de cumplimiento forzado. LawUp Abogados analiza la promesa y las opciones legales antes de tomar cualquier decisión.
No hay un monto mínimo legal — lo acuerdan las partes. En la práctica, el pie suele ser entre el 5% y el 20% del precio de venta. Es el dinero que el vendedor puede retener si el comprador incumple, por lo que también es señal de compromiso serio. Con crédito hipotecario, el banco puede exigir que el pie sea al menos del 20% del valor del inmueble.
