El estudio de títulos es la revisión legal del historial de una propiedad para verificar que esté libre de hipotecas, embargos, prohibiciones, litigios y problemas de dominio antes de comprarla. Es el paso previo más importante en cualquier compraventa inmobiliaria — detectar un problema después de firmar la escritura puede costarte meses de trámites y gastos imprevistos.
¿Por qué los bancos exigen estudio de títulos?
Si financias la compra con crédito hipotecario, el banco exigirá el estudio de títulos como requisito para aprobar el crédito. El banco no financiará una propiedad con problemas de dominio. En LawUp Abogados hacemos el estudio en el formato que requieren los principales bancos del sistema financiero chileno.
Historial de dominio: quién ha sido dueño de la propiedad en los últimos 10 años (mínimo) y cómo se traspasó en cada caso
Hipotecas vigentes: si la propiedad tiene créditos hipotecarios sin alzar
Embargos y prohibiciones: medidas cautelares o prohibiciones de enajenar
Servidumbres: derechos de paso u otras cargas sobre el terreno
Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: que el vendedor figure efectivamente como dueño
Certificado de hipotecas y gravámenes: emitido por el CBR, confirma el estado actual de cargas
Contribuciones al día: que no haya deudas de impuesto territorial
Permisos y recepción municipal: si la construcción está regularizada
Un estudio de títulos estándar demora entre 3 y 7 días hábiles dependiendo de la antigüedad de la propiedad y la cantidad de documentos a revisar. El costo varía según la complejidad — en LawUp Abogados cotizamos antes de comenzar. Para propiedades con títulos simples y recientes el estudio es más rápido y económico que para propiedades antiguas o con varios traspasos.
El estudio de títulos lo hace el abogado, no el notario. El notario solo certifica la firma de la escritura — no revisa el historial legal de la propiedad. Es responsabilidad del comprador (o de su abogado) hacer el estudio antes de firmar la escritura definitiva.
Depende del tipo de problema. Algunos son solucionables antes de la escritura: una hipoteca puede alzarse con el producto de la venta, un embargo puede levantarse judicialmente. Otros problemas son más graves y pueden dejar la operación en suspenso indefinidamente. En LawUp Abogados explicamos exactamente qué significa cada observación y qué opciones tienes.
Legalmente sí, no es obligatorio por ley. Pero es un riesgo alto que no recomendamos. Si compras sin revisar los títulos y la propiedad tiene un embargo o una hipoteca oculta, el problema pasa a ser tuyo. El estudio de títulos es el seguro más económico que puedes contratar en una operación inmobiliaria.
